Facebook苹果谷歌等巨头争相大兴土木背后?

在加州门罗帕克，Facebook员工正陆续前往庞大的、带有9英亩楼顶公园的新总部办公。在东南方16英里外的库比蒂诺，280万平方英尺的苹果(Apple)新总部正拔地而起，其外形像极了巨大的宇宙飞船。在位于两地中间的山景城，谷歌(Google)正计划修建充满未来气息的新总部，包括了室内自行车道和波浪形半透明屋顶。

办公楼市场再度复兴——在美国西海岸，科技公司们正在扮演重要的角色。

“现在，科技公司既有财力也有意愿实施这些标志性项目。”道奇数据与分析公司(Dodge Data & Analytics)首席经济学家罗伯特·默里(Robert A. Murray)说，“我们正目睹办公楼市场继续受益于基本面的改善和浓厚的投资者兴趣。”

道奇公司的数据显示，在2007年达到2.18亿平方英尺的顶点后，美国新办公楼开工面积在2010年锐减至5,700万平方英尺(“开工”的定义是新办公楼和现有办公楼附加建筑的破土动工)。此后，开工面积持续稳定增长，2014年达到1.06亿平方英尺，预计2015年为1.29亿平方英尺。按美元计算，新办公楼开工面积的价值在2007年达到326亿美元的顶峰，在2010年跌入169亿美元的谷底，预计到今年底将超过2007年的高位。

并不只是科技公司才在大兴土木——就平方面积而言，过去十年里最大的项目是300万平方英尺的世贸中心一号楼，被称为美国新的自由塔，然后是苹果的One Bryant Park办公楼，面积为235万平方英尺，也位于纽约市。但目前在建的一些最具特色(就建筑风格和内部装饰而言)的项目背后都有科技公司的身影。他们也引发了强烈反对，因为他们占用了硅谷(尤其是山景城和帕洛阿尔托)仅剩的少量土地，推高了办公楼租金。《华尔街日报》最近报道了此事。

苹果的新总部由获得普利兹克奖的建筑师诺曼·福斯特(Norman Foster)设计，面积大概相当于五角大楼的40%。这家iPhone制造商正在使停车场回归自然，种植数千棵橡树，并修建封闭的跑步和自行车道路网，供1.2万名总部员工使用。据说，造价已经增加到50亿美元(道奇公司估计只有25亿美元)。如果真是50亿美元，苹果将获得修建美国最昂贵办公楼的不光彩名声——紧随其后的是世贸中心一号楼，造价达到惊人的40亿美元。

在苹果新总部西北方10英里远的地方，谷歌拟建的山景城新总部透明开放，与苹果新总部的封闭形成了鲜明对比。新秀建筑师比贾克·英格尔斯(Bjarke Ingels)和托马斯·希瑟维克(Thomas Heatherwick)设计的方案看起来像一座充满未来气息的迷你城市。“想法很简单。我们不是修建不可移动的混凝土建筑，而是修建轻便的积木式建筑，当我们投资新的产品领域时，这些建筑可以轻松地四处转移。”谷歌房产副总裁大卫·拉德克利夫(David Radcliffe)在该公司的博客上写道，“巨大的半透明屋顶将覆盖每个场所，不仅能够控制室内气温，还可以透光通气。我们的目标是利用树木、美化工程、咖啡馆和在这些建筑中穿行的自行车道，使建筑与自然融为一体。”谷歌发言人表示，这个项目还处于初期阶段，因此无法估算造价。如果上述方案获得通过，谷歌的山景城新总部面积将达到320万平方英尺。

虽然硅谷的很多科技公司都在分流他们的办公园区，在很多员工生活居住的旧金山增设办公场所，但Facebook只钟情于门罗帕克。著名建筑师弗兰克·盖里(Frank Gehry)设计的Facebook西办公园区尚未完全建成，但很多员工已经入驻。名为MPK20的西办公园区占地22英亩，建筑面积为43.4万平方英尺，拥有9英亩屋顶公园，虽然该公司公布的照片很少，但员工们一直在Facebook和Instagram(隶属于Facebook)发布照片。新总部获得LEED认证，拥有地下停车场和美观的彩色艺术装饰。MPK20位于Facebook路1号，是Facebook两阶段扩张的第二个阶段。该公司已经在东办公园区新建了九栋建筑，总面积为100万平方英尺。东办公园区占地56.9英亩，位于黑客路(Hacker Way)1号，曾经是太阳微系统公司(Sun Microsystems)的总部所在地。为了让西办公园区获得门罗帕克市的批准，Facebook同意修建15套低成本住宅或者捐献450万美元用于建造经济适用房，并设立就业培训计划和本地环境教育计划。

“硅谷公司能够建立与外界隔绝、设施齐全的办公园区。”在旧金山开展业务的高纬环球公司(Cushman & Wakefield)物业租赁经纪人JD·伦普金(JD Lumpkin)说，“出于文化原因——苹果肯定还出于保密原因——苹果和Facebook从未在旧金山寻找落脚点。”

采取相反做法的科技公司包括Salesforce。该公司在旧金山拥有近200万平方英尺的办公面积，其中包含该公司将作为主力租户在跨湾大厦(Transbay Tower)租赁的大约71.4万平方英尺办公空间，租期为15年，租金为6.9亿美元。新建的Salesforce大厦将是西海岸最高的办公楼，毗邻该公司在Fremont街50号和Mission街350号的现有办公场所。谷歌已经在旧金山租下了大约100万平方英尺的办公面积，分布于三个场所。总部位于森尼韦尔的LinkedIn租下了Second街222号一栋26层新建大楼的所有45.2万平方英尺办公空间。Trulia、微软(Microsoft)和Twitter也都在旧金山拥有办公场所。

“正在修建的新大厦是为了满足科技公司的需求，其中大多数都是投机性的。”伦普金说，“在旧金山所有的新建办公楼中，预租率超过55%，租户几乎全是科技公司。”

除了在加州开设新总部和第二办公场所以外，科技行业还在美国各地兴建大型数据中心。微软在西得梅因(West Des Moines)的116万平方英尺数据中心于去年破土动工;苹果在北卡罗来纳州梅登(Maiden)的50万平方英尺数据中心于2009年开始修建;谷歌在俄克拉荷马州普赖尔(Pryor)的10万平方英尺数据中心和在爱荷华州康瑟尔布拉夫斯(Council Bluffs)的21万平方英尺数据中心分别于2010年和2012年破土动工;Facebook在爱荷华州阿尔图纳(Altoona)的47.6万平方英尺数据中心于2013年破土动工，去年又在阿尔图纳(Altoona)开始修建同样大小的第二个数据中心。

毫无疑问，现在办公楼市场风生水起，但按照历史标准来看，新开工面积仍然处于相对低位，大约只有2007年高位的60%，更是远远低于1985年创下的3.5亿平方英尺历史最高位，当时的办公楼修建热潮在很大程度上归因于美元加速贬值带来的税收优惠。当然，经济的复苏也催生了科技行业以外的大量建筑项目，包括220万平方英尺的纽约市高盛全球总部大楼(Goldman Sachs World Headquarters Office)以及哈德逊广场(Hudson Yards)的三座大厦(170万、130万和260万平方英尺)。哈德逊广场是新建的曼哈顿街区，开发商是亿万富豪史蒂芬·罗斯(Stephen Ross)。

“复苏正在展开。”默里说，“科技公司正在帮助维持这股势头。”